Ваши права

Что нужно знать, заключая договор

Работа управляющей компании должна быть прозрачной

Управляющая компания живет за ваш счет, поэтому вы можете запросить в компании любые документы. Ссылки на коммерческую тайну в этом случае неуместны.

Помните, что цель любой управляющей компании — извлечение прибыли. Не стесняйтесь спрашивать, как она её получает.

Проверяйте тарифы на обслуживание: что в них составляет необходимую долю расходов, а что — прибыль компании. Если вы выясните, что управляющая компания завышает тарифы, можете провести собрание и потребовать их пересмотра.

Контролируйте деятельность управляющей компании до того, как она потратит ваши деньги.

Если в вашем доме предстоит ремонт, то управляющая компания обязана заранее известить вас о том, кто будет его проводить.

Вам лучше сразу узнать, сколько будут стоить такие услуги, какие материалы будут приобретаться, где, по какой цене и в каком объеме, соответствуют ли они СНИПам, ГОСТам или ТУ. Сравните эту информацию с тем, что предлагают другие строители и продавцы. Это поможет вам предотвратить мошенничество: известны случаи, когда управляющие компании завышают цены на услуги и материалы, а также объемы строительных работ. Если вы посчи таете какие-то расходы необоснованными, можете потребовать от управляющей компании замены подрядчика или поставщиков.

Какие пункты обязательно должны быть в договоре

1. Состав общего имущества дома, которое доверяете управляющей компании

К общему имуществу относятся: придомовая территория, подъезды, подвалы, чердаки, стены, коммуникации и т. п. Не подписывайте договор, если в нем нет полного перечня общего имущества.

Иначе через какое-то время вы можете обнаружить, что в сферу деятельности управляющей компании не входит крыша вашего дома или территория вокруг него.

2. Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг

Вы можете доверить управляющей компании всё общее имущество или какую-то его часть, например, инженерное оборудование и строительные конструкции здания. Дворника для уборки придомовой территории вы можете нанять без посредничества

управляющей компании. Вы вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Например, можно исключить из договора уборку подъездов, жильцы могут выполнять эту работу по графику. Перечень услуг и работ должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания.

3. Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей

Расценки на жилищные услуги (плату за жилое помещение) вы утверждаете вместе с управляющей компанией, значит, можете на них влиять.

4. Порядок осуществления контроля за работой

По закону управляющая компания не реже чем один раз в год обязана предоставлять отчет о работе.

5. Ответственность управляющей компании заьнекачественную работу

Если вам предоставляют коммунальные услуги ненадлежащего качества, вы вправе потребовать от исполнителя перерасчета за эти услуги, а также уплаты неустоек (штрафов, пеней), предусмотренных договором или Законом о защите прав потребителей.

ЭТО ВАЖНО

В соответствии с Жилищным кодексом РФ размещать рекламу на многоквартирных домах можно только с согласия жильцов. Согласно внесенным изменениям, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников в многоквартирном доме, заключение такого договора можно осуществить только при их согласии. Договор оформляет лицо, уполномоченное общим собранием жильцов, их согласие подтверждает протокол общего собрания: за это решение должны высказаться не менее, чем две трети собственников.

Срок действия договора с управляющей компание - не больше пяти лет, но лучше заключать его на год. Если вы довольны её работой — договор продлевается автоматически; если работа компании вас не устраивает — через год можно выбрать новую, предупредив предыдущую заблаговременно (срок, за который необходимо уведомить управляющую компанию, всегда указывается в договоре управления). Любое ваше обращение в управляющую компанию должно оставлять письменный след — заявление, запись в журнале регистрации заявок и пр. Это может пригодиться, если вы решите обратиться в суд для защиты своих прав и возмещения причинённого ущерба.

Обратите внимание!

Иногда управляющие компании отчитываются об одной и той же работе два года подряд. Сохраняйте копию предыдущего отчета.

Контролируйте дезинфекцию, дератизацию и дезинсекцию подвалов и мусоропроводов. Следите за графиком вывоза мусора, уборкой подъездов и придомовой территории.

Если вы добросовестно платите, то и управляющая компания обязана выполнять свою работу качественно и в полном объеме, иначе ваши деньги можно считать украденными.

УК может получать доходы не только с платы за содержание и ремонт. Рекламные объявления, расклеенные в ваших подъездах, наверняка оплачиваются рекламодателем. Деньги должны направляться на содержание вашего дома. Рекламные щиты на вашем доме — дополнительная статья дохода. Эти средства можно пустить на благоустройство придомовой территории, ремонт подъездов и т.д. Следите, чтобы управляющая компания использовала их по назначению.

Подвалы и другие технические помещения являются общей собственностью всех жильцов. Если управляющая компания сдает их кому-то в аренду, деньги тоже должны направляться на содержание дома. Сдавать помещения в аренду без согласия собственников запрещено.

Вопрос: Как не ошибиться при выборе управляющей компании?

Ответ: Если работа управляющей компании вас не устраивает, а заставить ее выполнять свои обязанности не удалось, можно отказаться от ее услуг и выбрать другую. Соберите всю информацию о новой УК. Самое простое — поговорите с жильцами тех домов, которыми она управляет, узнайте, довольны ли они обслуживанием. Попросите Устав компании, обратите внимание, как давно управляющая компания работает на рынке коммунальных услуг, каким имуществом обладает. УК может не иметь своей техники и быть только посредником между вами и другой организацией, это не запрещено. Но в случае возникновения какого-то спора она не сможет отвечать по долгам своим имуществом.

Вопрос: Что входит в общую площадь квартиры?

Ответ: Общая площадь квартиры состоит из суммы площадей всех ее помещений, включая площадь помещений вспомога тельного использования, а именно: кухни, ванной комнаты, туалета, кладовой, коридоров, комнат (спальня, зал) и т.д., за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ч.5 ст. 15 ЖК РФ).

Вопрос: Что делать, если в договоре пункт об ответственности управляющей компании за некачественную работу не прописан?

Ответ: Защищая свои права, вы можете опираться на Закон «О защите прав потребителей», Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.05.11 № 354, определяющие порядок снижения платы за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества и сроков их предоставления.